在本轮国企改革中，作为上海老牌国有房企，上实发展率先“动刀”进行升级转型，经过近一年来的资本规划和运作实施，目前定增项目已初现成果，公司业绩蓄势待发。

日前公布的上实发展三季报显示，1-9月实现营业收入37.22亿元,同比增长47.09%，收入同比增长近五成。收入增长主要得益于前三季度公司主营房地产销售业绩较佳，公司销售业绩出现井喷，去库存实现加速推进。与此同时，经过两年多的摸索和布局，公司多元化业务初具规模，去年年底获得通过的定增方案目前也已稳步推进，公司步入平稳增长态势。

资料显示，去年以来，上实发展推出了不超过48亿元的定增发行方案，谋求在优化房地产资源的同时，融合地产开发优势拓展新兴产业，打造出新的盈利增长点。记者了解到，自15年12月获得证监会批文以来，定增资金逐步到位，项目落地情况良好，公司深化房地产主业、拓展智慧城市方向的新产业投资逐渐显现成果。未来依托公司自身的平稳发展，公司将步入业绩释放期，存有较大想象空间。

定增项目逐步发力 经典项目估值可期

上实发展实施的定增方案中，有34亿元用于收购上投控股100%股权，这也被外界视为公司配合国企改革浪潮而践行的大手笔动作，显示出公司深化调控自身结构和布局的决心。市场人士分析，本次收购上投控股，将改变上实发展本身的结构系统，进行重新整合后，上实发展发展路线和格局将更加清晰，有利于未来企业重点出击。

事实上，通过本轮定增，上实发展进一步明确了“聚焦上海，聚焦华东”的战略布局，继续深耕主业，推动公司产业转型升级。一方面，公司在完成收购上投控股下的6个房地产项目后，今年前三季度在上海、苏州、绍兴合约销售面积累计达34.5万平方米，收购项目与公司主营业务协同效应明显；另一方面，公司借助战略投资方的优势资源进行升级整合，打通上下游产业链，快速实现新业务的布局和产业估值提升。

上实发展充分利用多元化业务战略，结合文化元素，聚焦重点项目的策划、规划和产业落地，打造了系列经典项目案例。上实发展着力打造的“青岛国际啤酒城项目”及“上海北外滩项目” 都有体现着力于突出文化元素的地产开发新模式。

按照上实发展的既定规划，结合“文化+金融”的地产新构思，上实发展青岛国际啤酒城项目的目标是打造出青岛“陆家嘴+新天地+时代广场”。

上实发展青岛公司董事长邹勇曾表示，啤酒城项目将告别过去单一的啤酒狂欢，打造集商务办公、休闲娱乐于一体的新一代城市综合体。

此次改造项目工程浩大，整体分为购物中心、啤酒节庆广场和商务办公及酒店三大主体功能区，其中购物中心板块已正式启用。此前商务办公区规划的两栋高楼（一栋高层办公楼，一栋拟引进超五星酒店）也预计于明年年底动工。就在上个月，公司方面表示拟占地百亩的啤酒节庆广场方案也在优化中。广场目前被规划为街区式啤酒商业，并且将比肩上海新天地、北京太古里，具有文化空间、节庆场地、主题购物中心等更多城市广场功能。

而在上海本土项目业务开展方面，上实发展在虹口北外滩项目上提出打造“中国百老汇”的概念，也使得“地产+文化”这一概念在本土落地生根。今年9月，上实发展与有百年娱乐行业经验的美国倪德伦环球娱乐公司正式合作，成立上海上实倪德伦文化发展有限公司，双方将合力打造上海首家专业的音乐剧演出剧院——上实中心剧院。预计到2020年，上实中心剧院将在北外滩落成。

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业内人士普遍认为，这些增加了文化要素的商业投资，将会吸引更多的高品质商户，未来会给上实发展带来更高的投资回报。

此外值得一提的是，作为战略投资者引入的上实龙创开始发挥协同效应，上半年注入公司后承接公司青岛项目和上海朱家角项目,初步实现协同效应。

借助新产业加分 业绩打开增长空间

面对新的经济和发展形势，上实发展也积极探索跨领域、跨行业的投资机会，选准新兴产业为突破点，以融入智慧城市建设为着眼点，以智能化产业端为落脚点，着手搭建与房地产开发有所关联的上下游产业链。

在大众创业万众创新的背景下，上实发展所打造的WE+众创空间更是引爆了沪上联合办公室的新潮流。在市场竞争日趋激烈的环境下，上实发展与美国柯罗尼资本共同打造的上海帷迦科技有限公司(WE+ )突破重围，进入了快速扩张期。

此前，上海帷迦科技有限公司董事长兼CEO刘彦燊在接受媒体采访时曾表示，WE+不同于大部分众创空间，更适合于看重位置超过对租金考量的、已经有一些积淀的中小创业团队。普通联合办公空间至多能起到孵化器的作用，而WE+联合办公更多的是像一个加速器。

目前，WE+联合办公已经在上海、北京、杭州、苏州、宁波和西安等一二线城市建立了28个空间，其中16个已投入使用，总面积在9.8万平方米。年内，WE+位于美国旧金山和芬兰赫尔辛基的空间也将陆续亮相并登场，以此助推WE+海外布局的战略落地。刘彦燊表示，在完成上述城市布局后，短时间内WE+将转为深耕已有市场。他还表示，WE+已经成立了自己的母基金，用于投资办公空间内的优秀团队，未来还会再成立直投基金，形成A轮产品、服务、投资的生态圈。

对于上实发展来说，此次与柯罗尼资本联合打造WE+众创空间，不仅是公司在新兴产业领域落下的重要一棋，创造了新的盈利增长点，还进一步深化了旗下房地产细分行业，对其存量物业进行了二次开发。同时在估值方面，WE+日前已获得近亿元Pre-A融资，投前估值10亿人民币。WE+众创空间这种新模式突破了传统房地产行业的估值方式，呈现出新产业几何式的爆发空间。

此番面对国企改革与地产改革的双重机遇，同时结合定增成果，上实发展“房地产+”模式及版图初步显现，从传统地产企业步入“多元化轻资产”的发展道路，拓展了市场对上实发展未来的想象空间，为公司可持续发展提供了新的方向。