文｜胡言

继长三角区域一体化发展上升为国家战略后，长三角地区正逐步快速形成世界级城市群框架，长三角一体化示范区将成为“先行先试”的试验田和重要的发展引擎，苏浙沪边界区域将迎来历史性的发展机遇。

界面楼市将从政策、城市机遇、房企布局等角度持续挖掘区域经济价值深度解析，见证中国超级城市新变局。

据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》表示，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。

据了解，三家企业在26个城市总土储货值之和几乎是接下来30家企业总和的30%，优势十分显著。其中绿地大本营本就在长三角，成为长三角一体化中土储最多的企业。而碧桂园和融创紧随其后，两者都是全国化布局的排头兵。界面楼市选取长三角布局的第一梯队，从2018年的土储情况、2019年的拿地布局等方面入手，分析房企在长三角的拿地策略。

融创钟情并购

2019年长三角土地市场开年大戏在一场场收购中拉开帷幕，而上场尽情演绎的房企中收购上海董家渡项目的融创格外吸引眼球。

1月21日早间，融创中国与泛海控股发布公告称，融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下武汉中央商务区签订收购协议，收购泛海旗下泛海建设控股有限公司100%股权，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。本次交易融创房地产需现金支付为125.53亿元。

上海董家渡的优质地段、交易过程中的负债情况、泛海的挥泪甩卖等引来一群吃瓜群众，融创也在布局长三角中一次性拿下建筑面积约为62.80万平米的土地储备，成为当时最吸引眼球的“当红辣子鸡”。

事实上，由于主打品质与改善的产品，融创布局上海及周边市场已久，上海桃花源、苏州桃花源、南京桃花源等系列作品逐渐成为融创的热门IP。截至2018年12约31日，融创在上海的土地储备面积为363.36万平方米，权益土地储备面积约为199.68万平方米。

不仅如此，融创在长三角的土地储备也十分丰厚。截至2018年12约31日，融创连同其合营公司及联营公司土地储备总面积约为1.66亿平方米，权益土地储备面积约为1.13亿平方米。其中，长三角的总土地储备面积为3001.08万平方米，占总土储的18.08%。

进入2019年，房企对长三角的争夺也逐渐升级，以苏州、无锡为代表的城市成为房企重点布局的对象，融创在拿地方面毫不手软。2019年4月，融创4天花掉60亿购入长三角区域5宗土地，其中涉及无锡3宗、上海2宗。

绿地控股亲睐高铁沿线核心三四线城市

董家渡的故事很多，绿地也身处这场风云变幻之中。

在融创接手泛海董家渡项目的半个月后，绿地控股发布公告称，其全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权，以及转让方对标的公司的全部债权，交易价格共计121亿元。

据了解，该项目用地性质为商业、住宅和办公混合，占地面积12.67万平方米，容积率5.54。项目总建筑面积119.9万平方米。相差无几的价格，却拿下几乎高出融创一倍的土地储备，这场收购让绿地赚足了眼球。

不过，作为总部在上海，深耕长三角的房企绿地控股正努力在以上海为龙头的长三角高质量一体化中扮演建设者、推动者的角色。

截至2018年底，绿地控股共拥有待开发土地面积合计2,667.92万平方米，规划计容建筑面积5,090.63万平方米，主要分布于江苏（占15.23%）、山东（占11.72%）、陕西（占7.92%）、安徽（占5.87%）、江西（占5.37%）和辽宁（占5.06%）等省份。而据克而瑞发布的榜单表示，绿地是长三角一体化中土储最多的企业，更偏好布局一些高铁沿线的核心三四线城市，如昆山、芜湖、无锡，更易获得重点城市辐射带来的红利。

不仅如此，2018年9月15日，绿地控股与苏州市政府签署战略合作协议，公司将在科技产业新城、国际会展会议中心、消费、基建、康养等领域与苏州市展开全面战略合作，总投资超过千亿元，旨在打造具有创新发展活力的“中国智谷”。

碧桂园重仓“三四线”

说起房企在长三角的战绩，自然不得不提2017年在长三角砸了771亿元拿下133宗地的碧桂园。

这一年，碧桂园长三角土储新增了1404.9万方。相当于34.7个徐家汇。

不过，133宗地中仅3宗地位于上海，还处在上海的远郊。剩余的130宗地中，江苏、浙江分别占比57%、41%。

2018年，碧桂园再次押宝长三角。以398亿元拿下了长三角1042万平方米的土储面积，高于环渤海拿地用的165亿元、珠三角的243亿元和中西部拿地耗费391亿元。值得一提的是，以“农村包围城市”的碧桂园终于在2018年成了进驻中国内地所有省份的布局。截至2018年期末，集团业务分布于中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个区和县，项目总数达到2148个。

进入2019年，碧桂园在土拍现场频频举牌。仅5月单月，碧桂园在长三角参与的土拍就不下5次。5月7日，碧桂园以底价19.27亿元摘得闵行区马桥镇一宗居住用地，据悉，土地面积8.38万㎡，楼面价约19172.6元\/㎡，容积率1.2。这也是今年第四块竞拍人数超过3人，最终出让方式为（投标、开标、评标活动）的宅地。

5月15日，江苏扬州1宗商住地经过453轮竞拍，最终由增城市碧桂园以总价14.5亿元获得，成交楼面价8091元/平方米，溢价率达到103.06%。

5月16日，浙江嘉兴桐乡市濮院镇工业园区1宗商住地，经过112轮竞价，最终由碧桂园旗下公司以总价6.63亿元竞得，楼面价9716元/平米，溢价率137.63%。同在5月16日，碧桂园以6.76亿竞得成都成华区一地块，成交楼面价12200元/平米，溢价34%。

2019年5月的最后一天，碧桂园拿下常州西太湖凤苑南路东侧稻香路南侧地块。据悉，该地块成交总价24.5亿元，成交楼面价6627元/㎡，经过86轮的激烈角逐，最终被碧桂园摘得。

从5月的土储建面分布来看，碧桂园拿地政策还是坚持“三四线包围一二线”的企业战略。克而瑞研究院表示，分省份来看碧桂园土储更偏重于江苏省，占比靠前的几个城市多来自于江苏，如镇江、苏州、无锡和盐城等。碧桂园在苏州的土储建面超过400万平方米，占其长三角二线城市的一半以上，苏州是碧桂园在长三角布局二线城市的重要据点。