1、 长三角一体化： 虹桥商务区角色定位

自2009年，上海市委市政府明确提出打造面向长三角、服务全国、具有世界影响力的一流商务区，虹桥商务区开发建设正式起步。2016年5月11日，国务院常务会议通过《长江三角洲城市群发展规划》首次提出“提升上海全球城市功能”，作为长三角城市群的核心，虹桥商务区既是上海连通长三角的桥头堡，又是联系亚太、面向世界的门户，是上海连接对外的重要窗口。根据《上海2035年规划》，虹桥已升级为上海主城区。2018年，长三角一体化战略的实施，更突出了大虹桥板块的战略商务地位。

大虹桥商务板块位于青浦区和多个上海城市的主轴与枢纽，是上海与长江经济带的重要交汇地带，更是长三角城市群一小时经济圈的核心地区，拥有良好的区域位置。 商务区拥有发达的交通设施配套，包括高铁、机场、汽车、地铁等，2018年虹桥综合交通枢纽总客流为4亿人次，日均近120万人次，单日峰值突破143万人次，已成为上海市重要对外交通枢纽中心。便捷发达的交通体系加强了虹桥与周边区域的连接，扩大了上海地区对外辐射能力，目前，虹桥商务板块已与南京、杭州、合肥、宁波、苏州等长三角地区16个城市签约合作，进一步深化区域融合发展，扩大虹桥商务板块在长三角一体化战略中的影响力。

另一方面，上海进博会举办吸引了大批国际一流品牌集聚，通过国际博览会窗口，虹桥商务区知名度被进一步打开，进博会的溢出效应将吸引更多知名企业来此交流展示，从而促进虹桥商务区知名度的快速提升，为上海市发挥长三角区域一体化中的龙头作用奠定良好基础。截止到2018年年底，虹桥商务核心区已入驻企业超过3000家，其中，外资企业100余家，企业总部100余家，世界500强企业包括壳牌罗氏诊断、一汽丰田、中国平安等，虹桥商务区的总部经济效应已初步凸显。

2、 发展预判： 虹桥商务区写字楼市场

与上海市写字楼大宗交易情况相比，虹桥商务区的大宗交易较为活跃，从市场交易热度看，虹桥商务区近年来成为上海写字楼市场交易的新兴区域，市场对该区域发展前景看好。 2018年上海市写字楼市场大宗交易额为1178亿元人民币，较去年略有下滑，但投资规模仍突破千亿规模。2018年写字楼大宗交易板块分布，虹桥商务板块的交易数量占到22%，全年有三座交易写字楼位于虹桥板块。

从价格方面看，2015-2019年，虹桥商务板块有多个大宗交易项目成交，2015-2017年间，该板块处于开发期，区域内市场供应量巨大，一手写字楼物业交易价格集中在3万元/平。2018年进口商品博览会落地后，迎来了虹桥商务区物业的交易高峰，交易单价不断抬升，大单不断，整幢销售价突破4万元/平，逼进5万元/平。其中，虹桥协信中心的交易价格达到6万元/平，成为区域内大宗交易单价之最，交易价格较项目初期几乎上涨一倍。2019年随着长三角一体化国家战略的推出，虹桥商务板块物业进入第二轮转售周期，与初期投资机构不同，买家多为自用业主，大宗交易的股权交易价均超过5万元/平，区域写字楼市场价值不断提升。

15-19年虹桥商务板块大宗交易成交单价

从增长率看，近五年来虹桥商务板块的写字楼售价均实现了较快增长，五年间增速达50%~100%区间，其中，虹桥协信中心售价增幅为近五年来最高，增幅超过100%，对于初期投资者达到了超高的资产回报和增值。综合以上，目前虹桥商务区的写字楼售价稳定在5万元/平左右，租金稳定在4~6元/平/天，是上海近年来快速崛起的新兴商务区，可以预见虹桥商务区未来空间巨大，发展前景可期。

宏观来看，在政策利好的带动下，虹桥商务区将迎来新的发展格局。目前 上海市核心商务区由于物业老化，租金见顶，对租房的吸引力不断下降，而新兴商务区由于物业较高的性价比和可期的市场发展前景受到投资机构的追捧。 上海虹桥商务区依托强大的交通优势和战略位置优势，在长三角一体化战略国家战略影响下，其区域战略地位进一步提升，将成为长三角区域对外连接的排头兵。 目前，随着虹桥商务区的基础配套和服务功能日益完善，虹桥商务区的服务功能和价值都将不断凸显，该片区写字楼物业的价值将有望不断提升。