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湖州,南通,无锡……又一次长三角轮动
 
2019-10-6 21:24:04

据说,苏州7.24新政之后,走在街头,你大概率会遇上这么一种场景。

会有笔挺的白衬衫生物突然拦住你,神秘兮兮的递给你一张小卡片,再来上这么一句,“哥,要不要带你去个好地方。”

湖州,这个苏州人民脑回路转三圈才能想到的城市,突然就这么神秘莫测在大街小巷街头巷尾传播着。

“那里房子不过万,那里房子是洼地,那里房子能翻倍,总之,那里的房子,就是TM好便宜,手慢就无啊。”

看起来,长三角貌似又是一轮城市轮动来了。

01

差不多是从去年下半年吧,逆势出挑的苏州开始化身长三角楼市一条鲶鱼了。

最早担纲这个位置的上海,这两年被控盘的毫无脾气;接着17年的杭州,G20后冲一线口号喊的太嗨,也要停下来缓缓;至于西面的南京,则一门心思带着环宁小伙伴,去玩他的南京都市圈了。

只有苏州很妖,长三角城市也默认了,苏州就是风向城市,直到7.24这天。

我在调控升级后的苏州市调文章《苏州失去房地产54天》讲了,苏州虽然当下新房市场由于限价很严还算活跃,但真实锚地市场的二手房,8月成交环比下滑20%,房东也表示愿意谈谈价格了。

直接折射到土地市场,9月27日,除了星河一次可能的误操作,7块地几乎都是底价成交。

来源:苏州楼市情报

不管是市场端,还是开发端对未来横盘的预期挺一致的,更直接点,市场上投资支撑仿佛一下子被抽空了。

而巧合的是,差不多同一时间,苏州周边城市楼市,被激活般高度活跃。

好一场苏州楼市封闭后的奇妙效应。

02

没错,看着很像一场符合大逻辑的城市轮动切换。

可如果你真这么想,或者接受这么一种投资外溢概念,那么你踩坑的概率不会小了。

我们来看,本质上,能被苏州直观影响城市就四个:无锡,南通,嘉兴,湖州。

切细点来看,先说嘉兴和下属的嘉善平湖好了。

之所以把嘉兴板块放到前面,除了被问到很高频,也是是嘉兴算比较另类的。

在我眼中,长三角有价值楼市,底层投资逻辑有三条:中心驱动,好比上海这样的领涨者;单点驱动,类似南京楼市,怎么玩都靠自己,行情是独立的。

最后一种,环核驱动,嘉兴就这样的典型,楼市是整体跟盘上海,被上海联动的。

加上,最近嘉善有了长三角一体化示范区的利好支撑,未来也注定是一体化红利很大收益者。

来源:真有好房

所以,我不否认嘉兴市场上有不少投机力量,可对这个城市趋势,也有很大期待。

简单说,苏州调控升级后,我在调研嘉兴时,确实看到少量外溢投资客,但是未来能推进嘉兴楼市,一定是上海楼市的复兴和大规划在这边细节落地。

03

接着,来看无锡。

市场挺活跃,活跃要到初步的调控已经出来了,公积金贷款政策上个人最高贷30万,夫妻最高贷60万,额度都缩减了20万。

国家统计局70城房价数据显示:8月无锡新房价格环比涨0.8%,二手房价格环比涨1.7%。

土地成本价上,也不算便宜了,现在有了35块“万元地”了。

应该说,这个节点的无锡楼市很微妙了,是进是走,蛮纠结的。

来源:锡楼

房产投资圈看待无锡,基本是把他认知为苏州的影子股,这也没错,起码复盘16年无锡行情起势,是从苏州投资客抢跑开始的。

说实话,作为曾经苏州客中一员,当初敢建仓还是要有点赌性,因为那时无锡楼市库存依然巨大,这个因素直接拖累了无锡楼市五年不涨。

后果就是,无锡本地人的楼市认知很迟缓,而实际上,苏州客也只能吃下很少的库存筹码,甚至我在15年看到太湖新城状态,只比鬼城好一点。

这点上,在我不短的楼市投资经历中,大部分城市外来投资其实占比都不大,只是掀起的财富样本效应真的很大,能最大程度刺激市场中的摇摆群体,不停搅动市场。

但真的能让我放心入手,只有一点,无锡是个价值底很高的城市。

首先,经济体量上,GDP这种无论总量还是人均,都是在全国头部的队列。

这两年省内前排经济增速,还有全国排的上号的上市公司数量,说明了无锡经济在走出谷底,转型反弹了。

加上,长三角和苏南核心区位,混成什么样,都不会太差。

所以,无锡的城市基本盘放在这了,起码目前不会和苏州出现,房价上代际的差距。

回到之前那个问题上来,你问我无锡楼市现在能投资吗,不是我装神秘,无锡这种价值投资型城市,你很难找到一个大利好做去他的房价燃点。

不过最后,他一定会亦步亦趋跟上长三角前排队列的基本面。

04

同样的逻辑,还有南通,这个长三角最容易被误解城市。

大众很容易给城市贴这么一到几个标签,毕竟大家买个房都是自我需求,谁没事去抓取海量信息。

南通,就成了印象中,上海在长江以北的影子,一个被上海投机驱使的城市。

错,即便是有一些上海苏州客,但本质上,南通依然是个单点自我驱动城市。

什么意思呢,买南通楼市的主导群体,还是南通自己人,不论是市区土著和外来人口,还是海门叠石桥这种地方土豪。

起码,在上海楼市还没满血情况下,我们来看下南通楼市有多燃。

9.17,3000人抢经开区某盘256套房,把售楼处都砸了。

4.5万的苏建学府雅居,标志南通可以接受4万单价的项目了。

仁恒公园世纪,中海上东区,绿城诚园这些明星项目姿态都是秒光,以至于我年初去看过的一个还要靠中介分销去化的苏通园区的XX传奇,都能化身千人摇号盘了。

这样的南通,还就接棒了苏州,连续四周冰山指数第一。

我在年初的文章也写到了,南通预计是有波行情,但不是什么苏州外溢,而是库存控盘和城市有托底。

南通在土地供应端很早就收紧了,上半年已经有地王在海门,通州啊出现了。

同样,南通很早已经形成了自己一批诸如建筑,纺织等产业集群,中国民营企业500强有14家,省内第三。

强劲民营产业确实培育了一批有购买力的群体,这点上,去叠石桥这样的地方看看路边的豪车密度就明白了。

哪怕南通外流到上海苏州的精英们,接触下来,也挺喜欢回南通买房表示看好的。

对了,类似第三机场啊,过江通道啊,这样的利好爆点也很密集。

所以,这个即将迈入下一批万亿GDP俱乐部的城市,从来不是谁的附庸,南通的楼市,自己说了算,虽然可能需要苏州限购这种概念,来当个引子。

当然,我也说过,无锡和南通这种城市也有价值顶,如果你判断不出来,我分享一个简单的方法。

第一次的还不算严厉的调控信号发出时,你就不要想着赚最后一个铜板了。

05

最后,就是文章开头的湖州。我的态度也不模棱两可,湖州也许会涨一些,但不值得你去投资建仓。

最重要的人口数据,常住人口302.7万,而外来人口仅有35.64万人,也几乎不怎么增长。

理所当然,除了太湖旅游没有其他记忆点的产业格局下,2800亿的GDP比县级市昆山,还差了1000亿。

如此弱势的城市基本盘,真的够呛啊,给大家分享两个数据好了。

安居客上,湖州相当多的楼盘,10年间楼市均价回报,是1到2倍,而同期上海是6倍。

截止到8月底,湖州全市库存为52538套,去化周期16到19个月。

这样城市内生购买力不足,所以,湖州的基本出牌套路就是,不停的给你换着讲故事,导入外力投资力量托市

从打高铁牌,沪苏沪高铁半小时到上海,到力捧G60产业走廊,直到这次,抱抱苏州的大腿好了。

有效吗,一定有些效果,整个8月湖州市区的成交套数为3158套,同比增长106%。

因为单价不足1万2每平,在长三角房价太白菜了,故事也丰满,很多初级投资客多少会动心。

来源:真有好房

但看到目前纹丝不动的湖州二手房,我大胆建议,那些最早布局湖州的投资客,可以把你们的筹码甩给这波了。

来源:透明房价网

不要想着赚湖州最后一个铜板,你不知道下次这样的接盘侠大规模出现,你要守望多少岁月。

依然坚信便宜是洼地的,那我分享一个常和朋友说到观点,轻易不要买那些很便宜的小区,大概率上他们会一直便宜下去。

套用到城市也一样,不要轻易买那些看起来很便宜的城市,他们也许就会真的一直便宜下去。

06

好,我归纳下就是:湖州讲故事,嘉兴玩利好,无锡看价值,南通不低调。

只是不约而同,苏州这匹大黑马被捆住了,那我接着你的剧本往下演好了。最终,有的演的不错,有的演个半吊子,但有的真要演砸了。

长三角有没有洼地,我也没法肯定回答,但起码在我目力所及范围内,长三角无洼地,大家的差距就在未来预期上。

关于这个,我只想请大家记住一句话,一切不遵循城市基本面常识的概念,都是耍流氓。

(本频道联合编辑:长三角在线 www.csjol.cn 和 上海在线 www.shzx.com) 打印】【关闭】【顶部
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