德银20日发表的研究报告称，香港人口结构的变化可能为房地产行业前景蒙上阴影，住房需求将降低，而同时香港政府也正在增加土地供应量。鉴于这些因素，德银大幅减小了香港中期（2018年至2021年）的房价预期，并预计到2026年房屋空置率将上升至9%。

　　报告指出，在目前的香港私人住房市场，面对历史最低的利率和最多30年的贷款抵押，仅有16.9%的香港居民能够支付一套平均价格的房产。而这一数字未来还会显著下降。据德银估计，受贷款抵押年限缩短以及利率上升的影响，2019年有这一数字会降至11.5%。房价的承受能力将在很大程度上被人口老龄化问题所影响。

　　德银指出，房价承受力具体来说由房价、贷款利率、贷款期限和收入决定。由于人口老龄化，越来越少的家庭能够申请到最高30年的按揭贷款。另一方面，香港金管局自2009年10月以来对贷款标准进行了8次缩紧。根据目前要求，价值低于700万港币的住房，最大的贷款价值比（LTV）是60%，而房产价值高于1000万港币的住房，该比例不能超过50%。同时，银行还要求贷款申请人每月按揭还款不得超过家庭收入的50%。（张枕河）