新周期还是新杠杆?——海通宏观每周交流与思考第234期(姜超、顾潇啸)
来源: 姜超宏观债券研究
上周美日股市下跌,欧股反弹,韩、印、港等新兴市场股市普遍下跌,黄金和石油上涨,金属价格普跌,国内股平债涨。
最近在外路演,大家最喜欢问我的问题就是“你如何看待新周期”以及“你如何看待房地产”?
对新周期的憧憬来自于经济反弹和股市上涨,自16年1季度GDP增速在6.7%见底以来,目前已经连续1年半企稳回升,似乎持续下滑了7年的中国经济增速有了L型见底的希望,与此同时,得益于供给侧改革改善上游行业盈利,中国股市创下16年1月以来的新高,是不是只要坚持收缩供给,未来就是康庄大道?
经济学研究的最基本问题是供需关系,其影响体现为数量和价格的变化,而在宏观上代表产出数量的指标是GDP,而代表价格的指标是通胀。从理论上说,如果需求不变,那么供给收缩会降低均衡时的数量,但会提高价格,也就是体现为GDP下降、同时通胀上升,而这是典型的“滞胀”。但是我们观察中国经济过去一年多的表现,体现出的是“量价齐升”,一方面商品价格大幅上涨,另一方面GDP增速回升,钢铁、发电、有色金属的主要工业品产量创新高,这说明供给并没有真正收缩,经济回升的根本动力还是需求的扩张,问题是需求从哪里来,是不是新需求?
我们总结过去10年中国经济的驱动力,发现最根本的动力来自于房地产,房地产销售是最重要的领先指标,而房地产投资是与工业增加值增速长期最吻合的指标。而我们在年初判断中国经济见顶、房价见顶,其实是基于对房地产市场长期见顶的判断,因为无论从人口老龄化、房产在居民财富中的极高比值,房价的全球比较等常识来观察,中国的房地产市场已经极度泡沫化,加上政府对房贷的收紧,地产市场即便不在顶部也离顶部不远。
但是在中国,常识就是用来被打破的,今年上半年的中国地产销量又创出历史新高,三四五线城市接力一二线房价大幅上涨,这不可思议的一幕是如何发生的?
过去一个月我到香港路演,大家给我讲了香港房地产市场的神奇故事。今年在港铁南昌站,距离中环三站地,新房每尺楼价高达两万五千港币,大约相当于每平米25万港币,但是在离中环两站地的奥运站,二手房价每尺也只有壹万五千港币,两者相差60%。为什么新房贵那么多大家还抢着买?一方面新房有契税等优惠,但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陆房产商高价拍走了,而香港地产商对高地价比较谨慎,手里面积累了大量的现金没地方花,就给大家买新房提供融资,因此买新房只需要提供一成首付甚至零首付,而二手房受政府严格监管需要提供五成首付,所以香港的高房价其实是杠杆下的蛋,而零首付以前只在97年出现过。 |