房企“快”到头了
陈哲/文
常言道:天下武功,无坚不破,唯快不破。这一次,“快”破了。
中国人素来求快。从庙堂到民间,推崇“大干快上”,“又快又好”,“快马加鞭”,诸如此类,林林总总。
30多年前,改革开放总设计师在南方视察时肯定了“时间就是金钱,效率就是生命”。一时间特区开风气之先,随着改革开放推进,深圳速度推广为中国速度,成就了世界奇迹。
深圳速度,根子是汹涌的生产力冲破生产关系掣肘后的自然体现。庞大劳动力、市场与改革持续推进等诸多因素缺一不可。总而言之,内力使然。
1998年房改,释放出城市化与住房条件改善的蓬勃动力,将房地产拉上高速道。但要说企业的自觉自发,多认为源自2008年。当时调控进入高频期,秉持“拐点论”的深圳房企、老大万科,在业内掀起一阵高周转旋风。
高周转之本,在于提高资金运转效率。现金流是房企生命线,而高周转则是现金流最直接有力的保障。若不能在频繁周期中快速反应、游刃应对,恐有性命之虞。
此后,地产业百舸争流,资方自然更愿意将钱借给使用效率高、规模更大的企业,速度与规模相得益彰,由此快者越迅,扩张愈速。用旭辉林峰的话说,“快”成为了行业基本生存能力。
反观当年自狮子山下渡江而来的诸多港资猛龙,正因为快不起来,现已逐步淡出开发市场。
在一种争先恐后的氛围中,中国房企帮政府实现了人类历史上最有效率的城市化。
国人讲效率的理论基础之一,是数学家华罗庚的统筹方法。以拉动六七十个行业、涉及无数上下游环节的房地产而言,一个项目就需要串并联规划、审批、设计、施工、融资、营销等诸多环节,光章就得盖几百个,真是一项蔚为大观的工程。
要快起来,统筹者实在了不起。
中国人做到了。
从最初大量做刚需盘的万科提倡5(个月开工)-9(个月销售)-8(开盘首月去化8成)-6(普通住宅占6成),到精雕细琢的绿城2011年以后也开始5(个月开工)-9(个月开盘)-12(个月现金流回正),再到今天碧桂园的4(个月开盘)-5(个月回款)-6(个月现金流为正)-8(个月再投资),中国房企资金运用效率不断被刷新。 |