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棚改货币化退潮 三四线房价注定凉凉?
 
2018-9-3 23:03:02

 来源:房屋屋 作者:凯风君  

  山雨欲来风满楼。

  不久前,呼和浩特打响“全面停止去库存”的第一枪。

  随后,长春宣布“取消棚改货币化安置奖励”,揭开棚改货币化退潮的序幕。

  无独有偶,10多天前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应考虑退出。

  这一场从2016年掀起的三四线楼市狂欢,注定要在2018年入秋之际偃旗息鼓。

  棚改式放水

  三四线的楼市狂欢,其实跟五个字息息相关——棚改货币化。

  所谓棚改货币化,说白了,就是向三四线定向放水去库存。

  一般放水,诸如降准降息,都是普惠式的。大水漫灌,虽然看起来雨露均沾,但水往低处流,一二线城市永远都是资金的首选之地,三四线沾也沾不到多少。

  与一二线相比,三四线城市普遍面临经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗等问题,很难得到资金和人才的青睐。

  正是这个原因,2014年三四线城市的高库存,成为最大的定时炸弹。甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,一二线率先暴涨,三四线仍旧不为所动。

  三四线城市究竟该如何去库存?

  降准降息惠及不到,本来就没有限购也无政策松绑之说,至于单纯的财政直接补贴买房,也难以激起接盘侠的热情,剩下的道路只有一途:定向放水。

  棚改货币化应运而生。

  棚改货币化的玩法是这样的:

第一步,央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行等政策性银行提供资金来源。

第二步,国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

第三步,地方获得贷款之后,不仅有资金开启大规模的棚户区改造,而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

第四步,地方政府依靠卖地收入还贷,房价与地价同步上涨。只要房价不走低,这个游戏就能继续玩下去。 

  以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市。

  大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

  数据显示,2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。

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