风云暗涌的市场渐渐回归理性。

　　2019年，“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑。从中央到地方、从调控交易到调控供给结构，房地产调控触角向微观行进，地方主动权逐渐增加。

　　新常态下，房地产市场格局悄然生变。而对于房地产商来说，政策变化只是风向标，人口流动和产业格局才是决定自身战略布局的核心因素。

　　调控主体：从中央到地方

　　在房地产政策微调中，多地已明确提出“一城一策”原则。

　　据统计，今年以来，浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示将实行“一城一策”，其中，福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等市将研究制定“一城一策”实施方案。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，“一城一策”是“因地制宜、分类指导”的导向，和过去所提“因城施策”有相通之处，都强调根据各地实际情况来进行政策的定调。

　　不过，“因城施策”带有中央定调的意味，即中央根据各地情况给予政策规定，其主要针对房价上涨过快和库存过高城市。而现在强调“一城一策”，含义在于，第一，各地的调控自主权更大。第二，各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控责任。

　　从所涉城市来看，各地市场并不相同。据克而瑞研究，过去一个月，杭州商品住宅签约放松，供应量整体较大，成交上涨明显持续高位，整体市场刚需产品走量较好；成都商品住宅市场在供应环比锐减六成的情况下，成交持续上涨，整体价格基本维稳。

　　而厦门市场持续低迷，新开项目仅4盘入市，整体去化不足四成。但二手房市场成交量在去年年底连续2个月高涨，价格方面则维持下滑态势。行至河南，其省会城市郑州2018年12月份商品住宅新增供应环比微涨4%，均价持续上涨约15660元/平方米。新开盘项目27个，整体平均去化率约85%。

　　分析人士认为，一些热点城市出现了交易放缓和价格趋缓等现象，也有一些城市的房地产市场运行情况较为平稳。在“一城一策”工作方针下，地方政府依自身情况进行调控，将更加切合实际。

　　房地产商利好来临？

　　那么，“一城一策”对地产商来说是利好信号吗？

　　对此，严跃进表示，短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向。

　　1998年以来，房地产开发企业竣工房屋面积和全国商品房销售面积逐年攀升，到2014年末总量分别达99.7亿和99.1亿平方米。经过多年发展，城镇居民“无房住”的现象已得到有效缓解，未被满足刚性住房需求显著下降。

　　与此同时，投资增速大幅放缓预示行业进入平稳期。从2016年四季度起，国家通过限贷、限购、严查资金等方式加强对市场监管，强化房地产企业资金来源渠道监管，严控资金大规模涌入房地产市场，使得开发企业收缩投资转而以“现金为王”。

　　房地产发展规模是否已触及天花板？2016年，全国商品房年度销售面积和销售金额分别达到15.73亿平方米和11.76万亿元。短期内，这个行业规模“天花板”难以打破，已然成为市场各方共识。

　　像新城控股（601155.SH）这样的企业，其战略布局正持续下沉。在其2018年年中业绩报会议上，新城表示三四线城市贡献42%的销售业绩，仅次于二线城市的53%，目前土地储备也主要布局省会城市和百强县。

　　“三四线城市的红利还会有一段时间，未来3~5年都有比较好的机会。”新城控股集团董事长王振华说。他对外强调，三四线城市是城镇化发展的重点，为企业发展提供机遇。但对于规模化增长的新城来说，一线城市高企的土地成本，显然也是其转向三四线的深层原因。

　　激流退去后，房地产商发展的空间还有多大？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“一城一策”不代表放松，但肯定有助于市场交易。地产商应该把握市场机遇，及时调整定价策略。对于布局在三四线城市的企业来说，严跃进认为也不必悲观。

　　以人口和产业为导向

　　进入2019年，房地产市场依然举步维艰。从“坚持住房不炒定位”，到“坚决遏制房价上涨”，从“因城施策、分类指导”到“稳地价稳房价稳预期”，房地产市场在密集调控下渐渐降温。

　　但变化已悄然发生。中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市预期已变，房地产政策最严时期已经过去，2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调。只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能性。

　　“具体到一城一策，省会城市、地级市可能都会推进。”严跃进认为，“一城一策”在各地2019年楼市发展规划中都会有所体现。各地针对自身情况再进行细化，甚至细化到“一区一策”或“一镇一策”。

　　在供给端，各地会根据去库存周期、房价走势来决定供地和棚改；在需求端，对于部分交易不好的区域和物业，政策会有所松绑。而从价格来看，或将设定一个相对容易考核的房价涨幅评价体系。

　　在暗潮涌动的政策大潮中，房地产商将如何应对？

　　在合硕机构首席分析师郭毅看来，政策并不是开发商调整业务布局的决定性指标。应该针对城市经济发展状况、产业规划、人口状况进行综合衡量。其次才是区域市场的供需关系：市场库存有多大？需求有多旺盛？二者之间关系是怎样的？

　　此外，要重视产品质量，针对城市需求客群，不断进行产品的升级迭代。同时，在价格上保持相对理性和稳定的走势，提升产品性价比，提升企业品牌美誉度和产品的可延展性。只有这样，才利于企业的规模化的扩张。

　　“当前市场规模总量可能触及天花板，但企业间的市场占比份额仍有调整空间。”郭毅表示，2018年，排名前十的房企整体销售额也就2万亿，占整个市场规模不到20%，房地产行业的市场集中度并不高。“对于地产商来说，还是有很大的空间去发展。”