来源：90度地产  刘宝丹、宋虹姗 

　　在经历了一年多的低迷之后，环京楼市房价又“蠢蠢欲涨”起来！

　　90度观察，环京各大售楼处又开始热闹非凡，成交量上扬，涨价的呼声也随之而来。房价反弹幅度最大的是北三县（三河、大厂、香河）和固安；燕郊热度最高，从北京过来的客群能将大半个沙盘围住；武清、永清、廊坊等城市的楼市也十分活跃。

　　北三县、固安涨幅最显著

　　楼市的冷暖，在售楼处体现得最为直接！

　　近日，90度在走访燕郊某项目售楼处时发现，从北京过来的客群将大半个沙盘围得满满当当。据项目销售介绍，该项目开年至今累计销售额大约5亿，折合成房源约700套。

　　其他诸如武清、廊坊（市区）等城市楼市也十分活跃。来自武清杨村的销售小成表示，现在购房者热情很高，周六日各大售楼处人满为患，“年前房企为了提高业绩，武清很多项目都在打折，如今项目都开始恢复原价，而且最近成交不错。”

　　据廊坊当地业内人士小娟介绍，年后，去廊坊看房的购房者明显增多，看房班车也都是满的，大家只要报名就都会到场。小娟说，年后廊坊房价基本持平，微微有些上涨趋势。目前，廊坊在售楼盘并不多，预计下半年会推出，廊坊的客群主要以本地居多。

　　房价上涨表现尤为明显的是北三县（三河、大厂、香河）和固安。据一位经常在北三县和固安之间往返的渠道销售小丽讲，北三县年后均价涨了3000元左右，固安大约涨了2000元。年前房价不高，大厂房价大约15000-16000元/平方米，固安房价大约14000-15000元/平方米。小丽的一个客户昨天刚刚在固安买了一套房，最终成交价16000元/平方米，单价比之前上涨了2000元。

　　位于固安以南的永清也在涨价。据当地销售介绍，永清楼市的热度比较具有局限性，原因是能解决购房资质和贷款问题的项目，成交比较热，但这样的项目少之又少。以某项目为例，该项目可以直签，首付3成约40万，两星期内成交250套左右，售价12800元/平方米。去年底，该项目均价1万左右，单价大约上涨了2800元。“目前永清楼市的现状是房源少，尤其是住宅房源。”

　　其实，除了实地案例外，数据也显示环京楼市成交量在上升，房价在上涨。

　　诸葛找房数据研究中心的数据显示，2019年1月和2月固安楼市成交套数分别为686套和255套，同比去年分别增长174.4%和355.4%。香河和燕郊成交量也明显升高，这一涨幅分别为433.3%、63.1%及132.9%、814.2%。

　　而中国社科院住房大数据联合实验室发布的大数据房价指数显示，2月，燕郊房价环比上涨7.63%，连续3个月快速上涨。

　　2019年1-2月香河、固安、燕郊成交量涨幅情况

　　数据来源：诸葛找房数据研究中心  单位：套

　　当地置业顾问透露反弹原因

　　环京楼市极易受到政策影响，波动性极大。自2017年限购政策陆续出台后，环京楼市从“众星捧月”立时变成“无人问津”。

　　环京楼市在2019年初开始反弹，对于很多人来说始料未及，那么这波反弹背后究竟是什么原因呢？

　　90度调查，整个楼市大环境宽松是一大原因。

　　在永清置业顾问小李看来，今年两会没有出台打压楼市的政策，这就是好消息，而且开年以后整个楼市呈现了宽松趋向。而对于环京楼市来说，虽然仍在执行严格的调控政策，但细微利好政策不断，诸如北京公积金政策可在津冀购房、房贷利率下调、部分项目可以解决购房资质等利好，在一定程度上促进环京楼市回暖。

　　尤其是最新北京购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。这被认为是重大利好。小娟说，虽然目前该政策还未具体执行，但对于购房者的信心有很大提升，大家都觉得环京楼市不会下跌。

　　小成则告诉90度，3月18日银行信贷政策也有调整，新规定是农行、建行、招行，只要征信无逾期首套可基准利率。小成认为，这是武清楼市升温的主要原因之一。

　　此外，人才引进政策也是一个助推因素。去年天津人才新政曾引发广泛关注，30万人奔赴天津落户，场面煞是壮观。据小成介绍，由于办理天津户口的人较多，因此虽然天津仍然严格执行限购，但很多人都有购房资质，楼市向好，很多人打算出手。

　　除了房地产的调控政策，环京楼市反弹的另一个主要因素是京津冀政策利好。2019年是京津冀协同发展战略实施五周年，前不久，北京市政府正式搬迁到通州潞城。北京市长陈吉宁此前在两会接受采访时表示，要高质量推动城市副中心规划建设，推动产业、基础设施、公共服务向廊坊北三县延伸布局。

　　以北三县为例，楼市回暖的主要原因是城市副中心的实质利好，比如地铁进入开工建设阶段、北京的优质教育资源开始辐射北三县等。

　　当地开发商小郑告诉90度，他家里孩子上四年级，今年春天开学以后，孩子班级人数由原来的76人减半，未来，学校在学籍和教材等方面会跟北京统一标准、统一管理。小郑还说，北三县在医疗设施、产业发展等方面都在快速承接，以后京津冀296家医疗机构的33项检验结果实现互认，155家医疗机构的20项医学影像检查资料实现共享，能够节约大量就医费用。

　　另外，据多个销售介绍，大兴国际机场已经跟廊坊和固安的开发商达成合作，解决即将在机场地勤等工作人员的购房资格，此类有购房资格的外地人首付比例是50%。这相当于释放了一部分购房需求，对环京楼市回暖也是一把助力。

　　在小丽看来，北京大兴国际机场对固安的交通将带来巨大的提升，以后固安到北京只需30分钟的时间，可以每日往返，住在固安很方便。因此，楼市回升自然不足为奇。

　　一场心理博弈战悄然来了

　　环京还在流传着很多“小道消息”：北京公务员可以在燕郊买房；永清房管局5月份出台人才引进政策，届时，只要中专学历皆可落户买房……

　　在一系列或真或假的消息面前，一场心理博弈战已然打响。

　　置业顾问小李所在的项目预计5月份推新盘，原因是公司认为2019年第二季度环京楼市会很火。

　　一位固安业主准备卖掉固安的房子，尽管中介多次建议以260-270万的总价卖出，也有很多人打听，但业主仍说再等等。业主说，大兴国际机场即将通行，肯定会有一波涨幅，“我的预期是290万。”

　　不过，在心理战下，大家也都对环京楼市表现出“小心翼翼”的谨慎。因为，2019年环京楼市虽然回暖，但无论是成交量还是成交价格，都远不及前两年楼市高峰时的表现。人们好奇，这次环京楼市回暖到底能够持续多久？

　　为此，90度也咨询了多位业内人士，以期能够获得一些可能的答案。

　　“如果仅按照目前现有的调控政策松绑的程度以及人才引进政策，包括目前的产业发展的格局，对于环京只是一个阶段性的利好，如果后期更多利好政策颁布，环京成交的热度才有可能延续。”郭毅说。

　　在郭毅看来，环京市场启动的基本条件，取决于限购的放松程度，包括人才引进政策和与之相关的配套政策。另外，京津冀协同发展推进的效率，特别是产业外溢能够产生什么样的带动作用，有多少大企业会落户到环京区域，包括大兴临空经济区以及副中心与北三县的统一规划，究竟能够实施到什么地步，都是影响因素。“区域真正的利好和伴随产业迁移带来的就业人员在本地置业的刚性需求，这是推动环京楼市的关键。”

　　“环京区域的交通出行和居住舒适度正在逐步提高，北京外扩的动力很强，随着交通设施的改善，环京置业的性价比明显提高，购房需求会进一步提高，楼盘的投资潜力也在上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　东方证券研究所首席分析师竺劲则认为，楼市最严的调控期已过去，今年一二线城市回暖是确定性较高的事件，而环核心城市的三四线卫星城市场也有望超越市场预期。