3月份，新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.44%。二手住宅成交4551套，同比下降15%。

　　深圳楼市回暖迹象明显，事实上更多是看房活跃，远没有达到火爆的行情。

　　梳理过去十年来二手房成交数据可知，深圳历经了三次月均破万套成交量的时间，但前两次爆发却没有引发后续价格的质变，唯独在2015-2016年间实现了价格大跨越。

　　另外，一季度以来，深圳楼市微观成交数据不温不和，但是土地拍卖市场、信贷数据、开发商动作却是市场不可忽略的风向标。3月，开发商拿预售的积极性也在增加，全市7个项目取得批售，供应新房4699套，其中住宅1411套，商务公寓2102套。

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　　这是什么成绩？

　　从2010年以来，最近10年来同期对比，今年的新房表现属于中上水平，有6年的数据是低于今年的成交水平。3月深圳新房住宅成交套数，超出去年月均成交套数约26%。

　　单从数据面来看，3月新房月成交情况比2018年都要好。

而二手住宅成交4551套，同比下降15%，仍处于中低位水平。

　　在深圳，行业内有5000套中位数指标的说法。低于5000套表明行情较差，超过7000套表明行情向好。从市场的反馈来看，成交数量理应超过5000套，但由于历年的官方数据都有滞后性，这也给了对比的空间，同在一条滞后的水平线下，3月的情况仍然不算理想。

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　　十年三次爆破窗口期，价格实现大跨越

　　据乐居统计，2019第一季度新房成交数为6866套，环比减少4.6%，同比增长22.6%。

　　今年一季度的行情明显比去年一季度要好得多。但是相比去年底四季度还是稍差了1000多套。从这半年的新房成交走势而言，除了12月份受到市场几大刚需盘影响，购房者积极入市外，其他时间都未走出“731新政”的阴影。

　　深圳规划国土委数据显示，3月末深圳新房住宅可售房源33259套，去化周期13.0个月，2月春节影响成交低量，本月供应量逐步回升，令到库存量小幅上升，去化周期略有延长。

　　3月开始，开发商与中介联动增加，尤其是一些卖点较强的刚需楼盘成交较好。坂田的大族云峰、保利达广场、满京华云著，龙华玺园、沙井的万科星城等。市场新房佣金最高达6-7%。

　　二手房方面，从这10年来的成交量走势图可见，二手房成交量是向下倾斜。2013、2016年实现了爆发性的增长突破1万套，而房价也是在这两个窗口期实现了较大幅度的跨越。

　　自从2008年推出的4万亿救市计划后，2009年3月行情开始爆发，量价起升，直接2008月均3442套，一起飞起到上万套。

　　实际上这样的行情在2007年的3-8月份也出现过，月均成交破1.2万套，但那时候的房价基本稳定在1.2万元/平方米。

　　随后救市资金回落到楼市，2009-2010之间出现过可以说与2015-2016一样的疯狂行情，但三波行情带来的却是截然不同的后果，前两波行情在价格方面基本维稳，没有离开1字头的均价。

　　而2015年那波行情后，深圳新房均价从2014年的2.4万元/平，隔年就跳到3.8万元/平，最后2016年是5.1万/平，自那开始深圳房价开启了5万均价时代。

　　即使从数据面上来看，2019年3月的成交数据不如人意，不到5000套，但是价格已经是在稳稳的上扬，达到5.5万元/平。

　　03

　　看似不温不火的行情，却让不少购房者焦虑

　　“我儿子今年大二，在黑龙江上大二，学的计算机，我们家在东北做小本生意，现在手上有200万现金，想要给儿子买套能增值的房子，他毕业是要来深圳发展的，我们也很赞同，希望能在深圳买，可惜没有买额，但是临深又不知道是坑还是机会，有没有好的推荐？”

　　东北的红姐已经不只是第一次来深圳看房，最近打算在儿子意向的公司附近看房，居然从东北来深圳坂田租房住了半个月，就为了看房。儿子未来还要考研，红姐已经早早做打算，她重复的理由是，“等儿子毕业出来，我们怕供不起了。”

　　比怕供不起的，更多的是勇敢上车后怕降价的。

　　90年小李年初买了前海鼎太丰华，总价600多万，父母给了200万做首付，买完以后一直担心会降价，本身想买，买了又担心。“主要这不是我自己的钱，月供2万多，虽然在可承受范围内，但是如果房价跌了，父母多年的血汗就化为乌有了。”

　　资深中介王先生三月份成交3套二手房，总价在300-800万，全是首套刚需置业，几乎都是90后借力父母，希望实现弯道超车，成交恰巧都是南山核心地段优质刚需盘。“最近看房的多起来，一般带看3个月左右也就会成交，刚需盘很活跃，但是没有其他中介传说中的那么火，比如诺德国际、松坪山三期从去年底到现在都涨了近5%。”

　　其实上不只是刚需盘，据微信号“今日成交”公布的南山豪宅成情况来看，5000万起的豪宅同样成为资金看中的重点标的。以下为部分成交数据：

华润悦府，

　　263㎡4房，中高区，成交5400万±

　　325㎡4房，中高区，成交6500万±

　　362㎡4房，E户型，成交8200万±

　　364㎡4房，a户型，成交8500万±

　　恒裕滨期二期

　　5-a，168㎡4房，25楼+，成交3360万±

　　2-b，224㎡4房，成交4200万

　　2-c，224㎡4房，成交4250万

　　2-d，227㎡4房，成交4400万±

　　翡翠海岸

　　89㎡4房，成交1650万±

　　177㎡4房，成交3000万

　　343㎡5房，成交5500万±

　　半岛三期

　　84㎡2房，45楼+，1100万±

　　197㎡5房10楼+，成交3000万-

　　260㎡5房，10楼±，3700万±

　　312㎡5房，30楼+，成交5400万±

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　　土地市场区域分化严重

　　除了微观成交数据，宏观数据也值得留意。人口、土地供应情况、信贷走势都可以作为选择的基础数据。

　　土地市场方面，2019年3月，据克而瑞统计40个典型城市土地成交建筑面积2905.6万平方米，环比仅增长 2%。3月份量能不济；同比大幅下降34.6%，且已经连续5个个月下降，40城土地成交量相比去年下降明显。

　　虽然房企整体拿地态度偏谨慎，但二线土地争夺则异常激烈。这与多数房企也将回归二线作为2019年的投资战略不无关系，数据显示销售百强新增土储建面中有46%分布在二线。

　　克而瑞分析，排名中下游的的企业仍然保持对规模的渴望，整体拿地销售比高于行业平均。可以预见，在拿地集中度愈发集中和中小房企求生存的困境下，整体投资格局会愈发分化，优质城市优质地块争夺会更加激烈。

　　对于土地市场来说，全国市场依然以降温为导向，这在很大程度上也说明房屋交易市场降温以后，多少使得此类土地市场也跟着降温。

　　从实际情况看，部分城市土地市场是有所回暖的，广东3月挂牌166宗土地，成交金额239.99亿。其中广州在近日出让了6宗地，成交价超87亿。这也说明近期资金面改善以后房企会积极去拿地，也对2019年的市场也是持乐观态度的。

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　　信贷信号反应资金流动方向

　　另外，从官方公布的信贷数据上，可以更为直观判断资金到底有没有流向房地产。

　　3月10日，央行公布的数据显示，前两个月人民币贷款增加4.11万亿元，同比多增3748亿元。分部门看，住户部门贷款增加9192亿元。

　　而2月份，住户部门贷款减少706亿元。其中，短期贷款减少2932亿元，中长期贷款增加2226亿元；非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元。

　　值得注意的是，1月份信贷数据为正，2月份的表现为负，但2月份的信贷涨幅仍然同比增长近17%。出现负数的原因这里或许有春节的因素，也或许是资金下在寻找更好的出口。如果3月份数据出来是一路向好，说明全国楼市的仍然处在上升的买买买阶段。如果接下来数据一直是向下的趋势，很可能说明资金在离开楼市。

　　房价很大程度上与信贷宽裕与否有关。如何信贷宽松，房价放松上扬的可能性大，目前深圳各大银行的房贷利率仍然是在基准利率基础上浮5%。

　　如果信贷减少，银根收紧，观望情绪就会加重。因此不可单一判断成交量火爆，价格就一定会随势而上。开发商拿地的区域策略、不同城市的人口与土地供应情况、金融环境都应该成为你买房的参考指标。

　　数据来源：深圳市房地产信息平台、中国人民银行、美联物业、克而瑞、深圳贝壳研究院