实习记者 田付 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者杨仕省 深圳报道

　　22年前，新中国历史上土地拍卖的第一锤在深圳定音，到如今珠三角地区逐渐成了房地产领军企业的摇篮。

　　日前，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（下称“规划纲要”）正式公布，香港、广州、深圳……这些曾在中国经济发展史上书写下诸多奇迹的名字，如同被装上“大湾区”牌的新型马达，带动这片土地再次进发。

　　随着年报披露完毕，上市房企在大湾区布局轮廓初现，在其纷纷摩拳擦掌看好大湾区的同时，如何开发也成为摆在面前的难题。一位官方背景的匿名人士向《华夏时报》记者表示，大湾区城市开发成熟度高、人口密度高，为片区焕发新貌增加了难度；中央反复强调的“房住不炒”原则，给城市管理者划定了刚性红线。这就要求粤港澳大湾区建设在引领经济结构转型升级的同时，需要确保城市群落健康发展、实现宜居宜业的目标。

　　从房企摇篮到巨头战场

　　粤港澳大湾区对标纽约湾区、旧金山湾区等世界级大湾区，交通基建成为大湾区早期的重点建设任务。

　　2019中国房地产开发企业500强排行榜显示，以总部所在地计算，全国十强中，粤港澳大湾区包揽了半数。包括多项业绩排名第一的恒大、品牌企业万科、堪称二线城市奇迹的碧桂园，也有新进之秀富力地产。

　　今年房地产行业的集中度持续提升，龙头房企继续发挥规模优势，排名前十的企业购得全行业51%的储备土地，大湾区片区从房地产企业的发家地演变成了比拼场。

　　《华夏时报》记者观察到，自2016年以来，包括恒大等多家房地产企业开始公布在深圳的土地储备。

　　今年2月21日，克而瑞研究发布报告显示，截至2018年底，房地产企业在粤港澳大湾区土地储备货值TOP30总货值达5.73万亿元和26亿平方米；其中，碧桂园以5713.4亿元货值和5000万平方米土地储备位列第一，恒大、中海、保利、招商等房企紧随其后。

　　融创董事局孙宏斌在不久前就曾表示，包括恒大、碧桂园、华润、万科等大公司都诞生于大湾区内，大湾区的竞争非常激烈。融创虽然发家于北方，但早有布局华南之意，在收购佳兆业失败后，于2015年成立了广深区域公司，3年时间，土地储备货值已达到1846.2亿元。

　　今年第一季度，房地产企业单个项目成交金额前十榜单中，华润置地成为唯一一个有两个项目进入前十的企业，即深圳华润城和深圳湾瑞府。如果加上万科星城，深圳共有3个项目进入前十，3个项目总额约97亿元，远高于上海、北京。这三个单体项目的高价明显来自粤港澳大湾区的区域利好，以及科技产业的集聚效应。

　　在主营业务抢占大湾区的同时，多家房企均显示出多元化的布局和业务发展趋势，并且与大湾区的宜居宜业、生态环保等定位具有高契合度。例如，融创通过收购，现有文旅团队7000多人，将文旅定位为多元化经营的重要板块，在广州的文旅城将成为今年的重点项目；佳兆业足球队实现冲超目标，为其打造体育小镇奠定了基础；在“地产+科技”的样本打造上，碧桂园在惠州潼湖的科技小镇已经落地。

　　争抢旧改市场“大蛋糕”

　　对于未来粤港澳大湾区的建设目标，规划纲要明确提出，在空间布局上，粤港澳大湾区要建设四个核心城市、七个重要节点城市，要通过城市更新、改造城中村等，来实现城市的升级。

　　目前的大湾区，以全国0.6%的占地面积，贡献了全国12%的GDP。未来的大湾区，必须向有限的土地要更高的GDP产出。但是，当前大湾区城市普遍开发程度较高，根据地产研究机构克而瑞的研究报告，2018年深圳和东莞的开发程度已接近50%，远远超出国际城市开发警戒线30%；珠海、佛山也已超过35%。

　　土地警戒线告急，经济发展与人口增长对城市空间的需求迫切，给城市更新和“三旧”改造带来巨大的市场，不少开发商已经为大湾区的旧改进行储备。

　　《华夏时报》记者了解到，以深圳为大本营的佳兆业，其在大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值高达1600亿元，将近大湾区货值半数。在不久前的年度业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成表示，佳兆业的旧改业务将主要集中在深圳、广州两个核心城市，以及惠州、中山等珠三角城市。

　　此外，在恒大2018年业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧也表示，恒大在深圳已取得开发权的土地2900万平方米，未来以旧改为主。