21世纪经济报道 王帆 深圳报道

　　在深圳龙岗一家科技企业工作的小邱（化名），两个月前花半天时间就完成了从看房到交订金的过程，成为深圳楼市成交“爆发”的贡献者之一。

　　3月，深圳二手住宅成交4551套，成交量创半年新高。这一记录马上又被打破，深圳中原研究中心5月5日发布的数据显示，4月深圳二手住宅成交7570套，环比上升66.3%，同比增长28.4%，成交量为2016年10月以来的新高。

　　受访人士普遍表示，因为数据的滞后性，4月的数据主要反映的是2月和3月的成交情况，4月的成交实际上已经有放缓迹象，未来也预计将回归平稳。

　　但人口持续流入，人口结构年轻化，大量科技、金融类企业提供高薪职位，这构成了深圳楼市长期的基本面。今年春节过后，突然“井喷”的成交数据背后的支撑，是被压抑刚需的释放。

　　购房者的“深圳速度”

　　小邱告诉21世纪经济报道记者，之前一直在传言5月将实行新的征信政策，所以赶在这之前赶紧出手。

　　“下午看房，当天晚上就交了定金，之后付首付都主要靠借。”小邱是家庭成员增加的换房一族，在之前的两居室尚未卖出的情况下，就顶住压力买入了现在的三居室。

　　一位地产中介人士曾在4月初告诉21世纪经济报道记者，此前所谓的楼市“小阳春”，确实有新版个人征信报告消息的影响，一部分成交提前集中释放。

　　相关报道称，在旧版征信报告中，假设夫妻双方共同还款，男方主贷，那么女方征信报告中不体现负债；而新版征信报告中，作为共同借款人，夫妻双方征信报告中均会体现负债。

　　4月22日，人民银行征信中心有关负责人介绍，目前征信系统升级优化工作仍在进行中，并无明确的上线时间表。金融机构和社会公众查询的信用报告没有变化，不是所谓的新版信用报告。

　　除了征信相关消息的影响，房贷利率的下降也是一个主要的影响因素。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，去年首套房利率基本是基准利率上浮15%，今年很多银行仅上浮5%，下降10个百分点是个不小的力度，购房者的实际支付会下降很多，这会吸引很多人出手。

　　房价方面，深圳中原研究中心的数据显示，4月二手均价小幅上升0.9%，为52787元/平米。从样本房源的涨跌区间上来看，下滑的房源占比增多，下滑0-5%的房源占比为20%。

　　深圳合美居地产创始人赖沸新告诉21世纪经济报道记者，购房者以刚需居多，很多人其实一直都在持观望态度，比如一套600万元的房子，价格下降几万元，很难引起他们的兴趣，但如果降到560万元，很快就可能成交。

　　“真正卖出的，很多都是价格相对处于洼地的。”赖沸新说。

　　“新深圳人”带来新需求

　　出手的刚需们，或许很多正是“新深圳人”。

　　2018年，深圳新增常住人口49.83万，其中常住户籍人口增长约20万。

　　人口快速流入的同时，购买力也在增强。一位在华为总部附近做房地产经纪的人士告诉21世纪经济报道记者，春节过后华为等企业进入年终奖金的发放季，在这个时间段，他所在区域内的购房积极性会相对高涨。

　　2019年春节前，任正非在华为内部员工的网络社群发布总裁电邮表示，根据2018年全年财报初估，华为18万员工人均年收入可达人民币110万元。

　　近日，腾讯理财通等机构发布的一份《2019国人工资报告》显示，在全国月薪过万人数占比城市排名中，上海、北京、深圳名列前三位，三座城市月工资过万者占比都超过了20%。

　　人口持续流入，人口结构年轻化，大量科技、金融类企业提供高薪职位，这构成了深圳楼市的基本面。

　　赖沸新表示，新进入深圳的人口，学历和素质大多比较高，相对应的收入水平也比较好。在这一拨入市的购房者中，除了首套房置业之外，大公司员工换学区房的占了很大的比例。

　　成交量冲高以后，下一步将会是何走势？

　　深圳中原研究中心的分析指出，在中央政治局会议重提房住不炒，住建部点名预警房价波动大城市后，市场预期向稳。4月实际市场热度已经有所下降，一二手实际成交量也小幅下滑。在成交短暂爆发后，后续市场成交预计将保持平稳。

　　一位房地产业内人士告诉记者，很多部门都在高度关注深圳的楼市表现，一旦出现过热的苗头，马上就会有行政干预，尤其是要防止价格过快上涨。目前成交量回升，已经有银行收紧了贷款的额度，放款速度也慢了下来。

　　“深圳的刚性需求太大，控制房价过快上涨是有必要的，接下来成交可能会回归平稳。”该业内人士预测。

　　何倩茹表示，理想的房地产格局可以总结为“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，目前深圳政府的“二次房改”正是朝这个方向努力。但因为供不应求的局面将长期存在，这个理想格局短期还很难实现。