王玉凤

　　进入夏季，深圳暴雨不断，当地的写字楼市场也被“淋湿”了。

　　近日，深圳写字楼空置率上升的话题再度升温。第一财经记者走访了宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现，自去年下半年以来，受市场大环境变化、金融企业撤退以及供应持续放量等多重因素的影响，深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升，部分针对民间金融类企业的写字楼空置率甚至高达30%。与此同时，中低端写字楼受到的影响也在慢慢显现，有业主称，最近一年内，空置率从10%上涨到20%。

　　但专家也表示，虽然未来几年新增写字楼的供应量将持续处于高峰期，但多重利好因素也会推动吸纳量的增加。

　　一年内空置率翻倍

　　在原关外宝安，聚集着大量的中低端写字楼。夏明（化名）在宝安西乡片区一栋写字楼里租了一间200平方米左右的办公室。自从3年前他签订合同以来，租金每年都会上调，但最近他发现，业主涨价的态度没有以前强硬了。

　　他告诉第一财经记者：“前不久我们合同到期，如果续签的话，租金涨幅超过5%。我们今年效益不太好，但又嫌搬家太折腾，就写了一份降租申请，结果居然通过了。租金虽然还是上涨了，但没有5%这么高。”

　　该写字楼周边生活配套非常完善，餐厅众多。中午时分，年轻人从周边写字楼蜂拥而出，热闹无比。但在夏明眼中，近段时间这份热闹淡了几分。去年年底，他们那一层楼有两三家公司搬走了，到现在也没见人搬进来。他说：“我们写字楼因为一开始租金比市场价要低一些，租的人很多，以前几乎没见到空置的。”

　　作为宝安一工业园区的部门负责人，杨华（化名）正在为写字楼空置率烦恼。早在三四年前，他们园区就开始试水，将一栋十层的厂房改造成写字楼，并试图引进一些高端的产业和企业。虽然远离市区，但该写字楼招商颇为顺利，去年上半年空置率在10%左右，毕竟是一栋比较新的写字楼，杨华对这个数字还算满意。

　　他对第一财经记者说：“当时感觉招商的势头很好，但是去年下半年开始发现不那么顺利了。现在我们写字楼的空置率很高，超过20%，翻倍了。”

　　其实在过去十年，深圳写字楼市场的供需总体而言比较平衡，2014~2015年前后，整个市场的空置率在个位数。但第一太平戴维斯发布的数据显示，今年一季度，深圳甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%，前海片区的甲级写字楼空置率更超过50%。

　　第三方机构的相关数据相差无几。根据戴德梁行今年一季度的报告，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，深圳一季度甲级写字楼市场整体需求放缓，全市吸纳量仅为4.12万平方米，空置率上升1.49个百分点至17.2%。

　　戴德梁行深圳公司企业服务部主管及董事黄书礼对第一财经记者表示：“从去年下半年开始，深圳写字楼市场开始出现下跌趋势。相对来说，高端写字楼受到的影响更容易体现出来。”

　　的确，不只是中低端写字楼，租金下滑已是普遍现象，且由于企业租赁成本更高，高端写字楼更容易受到市场风吹草动的影响。高力国际发布的报告显示，自2008年以来，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。不过，截至2018年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。

　　第一太平戴维斯发布的数据也显示，今年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。

　　在福田与罗湖交界处，深圳一老牌高端写字楼招商处的工作人员对记者说，今年租金确实降了。“现在我们有很多写字间是空的，价格在每平方米每月125元左右，去年还是130元呢，今年年初就降下来了。现在125元的价格还可以再商量。”

　　新增供应过量期待市场利好

　　虽然二季度的数据未出，但深圳某地产服务机构主管判断，现在写字楼的空置率比一季度还略高一些。他告诉第一财经记者：“我们统计的都是甲级写字楼，但也要看具体的项目，一些传统的优质写字楼空置率没那么高，但一些针对民间金融类企业的写字楼空置率高，超过20%，甚至30%。”

　　2018年，在金融行业整顿以及监管趋严的情况下，部分企业撤退，写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎。记者走访时，有福田区高端写字楼的招商人士明确表示，拒绝金融类企业入驻。

　　金融企业的撤退代表了需求方，从供应方来说，近年来深圳写字楼的供应量持续增加，新建的写字楼在陆续交付。

　　在南山科技园写字楼密集的部分区域，第一财经记者发现，新写字楼招租广告随处可见。一座紧邻地铁口和高端商场的甲级写字楼打出了“金融科技”的招牌。这座簇新的写字楼2017年开始招商，不过从它的巨型招商广告牌来看，离招满还有一段距离。招商处人士介绍，该写字楼有2栋的入驻率在50%左右。

　　对于深圳写字楼的供应市场来说，2017年是个关键节点。数据显示，2017年，深圳甲级写字楼创2004年以来最大新增供应量，共104万平方米，并达到历史峰值。

　　第一太平戴维斯发布的数据显示，今年深圳将迎来15个新写字楼项目，共计建筑面积约109.9万平方米的新增供应交付。

　　而未来几年内，深圳写字楼的供应量将持续走高。根据高力国际的报告，深圳甲级写字楼物业市场即将步入供应过剩时期，新增供应将在未来5年内达到历史峰值。

　　过量的新增供应将给市场带来更大的出租压力。可以预见的是，未来写字楼租赁市场的竞争将更为激烈。业主们也将采取更多的措施应对挑战。比如，除了降租，杨华也准备在写字楼的运营管理上下功夫，为入驻企业提供更多的资源整合和信息服务。

　　但市场仍有多重利好因素。比如，粤港澳大湾区的加速建设将助推深圳写字楼的吸纳能力。黄书礼认为，在大湾区发展规划纲要的加持之下，未来写字楼市场潜力可观，市场预期仍在改善，积极因素也逐渐增多。

　　此外，深圳作为大湾区的核心引擎，未来在吸引本土以及国际知名企业、机构落户深圳上，无疑存在很大的空间。记者了解到，部分规划建设的高端写字楼项目的招租对象就瞄准了国际一流的金融企业。

　　第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿此前也表示，深圳产业的内部和外部增长基本面依旧向好，且第三产业比重与其他一线城市相比存在一定空间，深圳的第三产业增加值仍将保持较为快速的增长。在2021年及之后，写字楼的吸纳将会开始超越供应，届时空置率预计将逐年走低至9%的水平，供需关系趋于稳定。