时代周报记者 蔡颖 发自广州

　　2019年上半年，招商蛇口的业绩可谓“有惊无险”。

　　“惊”源自于招商蛇口在一季度业绩表现上的不尽如人意。根据报告，招商蛇口一季度实现营业收入43.5亿元，同比下降53.71%；归属于上市公司股东的净利润26.26亿元，同比减少55.03%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.05亿元，同比减少48.79%。

　　然而在经历了第一季度的营收下滑之后，招商蛇口最终在上半年完成了业绩追赶。

　　7月9日，招商蛇口发布公告表示，2019年1―6月，累计实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%；累计实现签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%，完成了全年2000亿元销售目标的50.6%。

　　前海整备 放缓拓储

　　凭借央企的资源和优势，招商蛇口拥有不少稀缺土地资源。

　　根据公告，招商蛇口在粤港澳大湾区共布局9个城市，其中大部分资源集中在深圳，包括蛇口片区、太子湾片区、前海妈湾片区及深圳国际会展中心片区。

　　受深圳蛇口、前海的土地性质变更及整备方式迟迟未有明确时间表的影响，上述土地价值地迟迟未得到兑现。在2018年年末，招商蛇口明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值等内容，也说明了后续合资合作的实施方案。

　　而在今年5月5日，深圳前海项目整备再次取得实质性进展，土地权益更加明确。

　　按照《土地整备协议》的约定，2019年4月30日，前海管理局与招商蛇口子公司招商驰迪于广东省深圳市签署了《土地出让合同》。根据《土地出让合同》，前海管理局将位于深圳前海的地块编号为T102―0296、土地面积约为35.32万平方米的土地使用权出让给招商驰迪，合同地价约370.74亿元。

　　中信证券(23.690, 0.32, 1.37%)分析师陈聪表示，未来随着项目评估逐渐落地，合资公司名正言顺开始项目开发，前海项目将持续为公司贡献销售回款和业绩。

　　不过，在推动存量土地资源开发的同时，招商蛇口今年的拿地力度却有所收缩。

　　一二月份，分别只新增一个项目，其中，1月拿地金额仅为3222万元。进入三四月份，招商蛇口迎来了拿地窗口期。4月共新增 10 个项目，单月拿地总额为124.44亿元。五六月，招商蛇口在土地市场再次表现平淡，两月拿地金额合计91.1亿元。

　　从其拿地的区域来看，4―5月期间，招商蛇口在苏州、常熟两地频繁拿地，补仓华东区域意图明显。除此之外，招商蛇口土储布局还聚焦在深圳以及华南区域，接连在东莞、深圳、中山、肇庆拿地。

　　事实上，招商蛇口的补仓重心与区域销售贡献度相吻合。

　　据时代周报记者翻查招商蛇口年度报告了解，在招商蛇口2018年1705.84亿元销售额中，华东区域贡献275.78亿元销售额，为各区域销售额之最。随后为深圳区域，以195.31亿元位列第二位。

　　融资不断 资本化运作提速

　　与此同时，招商蛇口在公开市场融资表现颇为积极。

　　时代周报记者不完全统计，截至7月12日，招商蛇口在公开市场的发行融资规模，超过200亿元。

　　其中，1月、4月、5月及6月，分别通过发行融资券、公司债、获信托贷款等方式，获得15亿元、35亿元、70亿元及35亿元的融资。

　　7月2―12日，在市场融资收紧，信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限的背景下，招商蛇口却连发2笔公司债以及1笔超短期融资，共计66亿元。

　　加大融资力度背后是招商蛇口不断上升的财务压力。2015―2018年期间，招商蛇口的净负债率分别为19.30%、25.80%、58.73%、45.01%。财报显示，今年一季度总负债3264.48亿元，同比增长25.47%。