限售要成往事？

　　随着全国多地半年报成绩出炉，房地产开发投资、销售数据一并公布。

　　从已公布的10个地方数据看，6个地方商品房销售面积下滑，包括海南、重庆、湖南、福建、安徽和江西。

　　其中，海南销售面积下滑最厉害，大幅下降57.1%，重庆下滑了近10%，湖南下降了6.8%。

　　也因此，有专家预计，2019年全年商品房销售面积将低于去年的17万亿平方米。

　　在楼市销售面积下滑背景下，楼市又出现了新变化。

国是直通车 侯雨彤 制图

　　开封“绷不住了”

　　近日，河南开封住建局印发了一则通知，决定取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　简单理解，开封“限售”解禁了。

　　开封从限售到解禁，中间只有2年多时间。

　　2017年5月，开封市政府下发了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，又称“汴九条”，其中一条措施是，规定新建商品住房取得不动产权证书后满3年方可上市。

　　彼时，该条规定的目的是为了“遏制房地产投资炒作行为”。

　　不止开封，2017年还是中国城市密集限售的一年。

　　从2017年3月17日北京规定企业购买住房满3年方可交易后，厦门、杭州、福州、广州、济南、郑州、芜湖、南京、张家口、西安、武汉、贵阳等40余个城市在2017年启动了限售调控。

　　对于此次解禁，开封市住建局回应称，当初制定限售政策，是为了遏制炒房现象。现在解禁是因为，炒房现象基本得到遏制，限售政策已无存在必要。

　　同策研究院总监张宏伟认为，开封解除限售，一方面是市场库存压力山大；另一方面是恒大项目横扫三分之一市场销量，情况糟糕，取消限售是必须。

　　官方数据显示，2019年1-5月份，开封房地产开发投资增长18.4%，高于全省（4.1%）14.3个百分点，居全省第4位。截至5月底，开封房地产项目入库共38个，计划总投资383.84亿元。

　　一边是前期土地进入开发阶段，投资大幅增长，另一边是二手房市场挂牌价连续下跌。诸葛找房数据显示，2019年上半年，开封市二手住宅挂牌价整体比去年底有所下跌，1-6月整体挂牌均价7769元/平方米。

　　张宏伟认为，开封解除限售的目的在于“活跃市场”。

　　后续有城市跟进吗？

　　在开封之前，太原、菏泽已有取消限售动作。

　　2017年10月，太原市对二手房发布“限售令”，规定取得产权证两年内的住房不得交易转让。到了2018年7月，太原公布新的调控政策，限购不限售。

　　当时，太原因为公布了新的限购政策，因此限售解除的消息并未引起太多关注。

　　到了2018年底，菏泽打响了解除限售的第一枪。

　　2018年12月18日，山东省菏泽市发布楼市新政，提出“取消新购住房限制转让措施”等政策，成为全国90多个执行商品房“限售”政策的城市中，首个提出解除限售的地区。

　　菏泽解除限售的原因在于：有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

　　总体来看，城市解除限售的目的在于，将锁住的存量房源解冻，投入市场、活跃市场。

　　中国还有很多执行限售政策的城市，未来会渐次放开吗？

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析，在2019年部分城市调控加码，市场预期有所改变的大环境下，开封城市为提振市场信心，提高房地产市场活跃度出台取消“限售”政策。开封取消“限售”政策充分体现了“一城一策”政策的城市微调政策导向。预计未来部分市场较为低迷的三四线城市会根据自己城市现状，出台不同程度的取消“限售”及其他类型政策。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐提醒，切勿对政策过度敏感。开封放开限售，是根据当地房地产市场的特点做出的决定，是“一城一策”的题中之义。城市分化、政策隔离，未来可能会有其他类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表整体求稳的市场和政策取向会发生变动，如果当地市场因此而热起来，政策一定会回缩。

　　整体来看，限售政策，一定时间内暂停交易意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降，如此，冻结房产的流动性，有利于打击炒房客的投机情绪。

　　与之相反，放开限售是为了增加市场流动性，提高市场活跃度。在国家落实“一城一策”调控背景下，适时放开限售，也是稳定市场的选择。一旦市场在放开中重新变热，收紧的步伐又将再次跟上。